Roomweg 165 | 7523 BM Enschede | Telefoon (053) 4787090
Ushi



Bouwen met een bescheiden beurs

 

Michel van den Bergh - 9 maart 2011

ALMERE - Terwijl de zon zich buiten lustig laat zien, geurt de koffie binnen bij de familie Buddelmeijer in Almere Poort. Hun huis aan de Polluxstraat is pas opgeleverd en het resultaat laten ze graag zien. Met een bescheiden inkomen hebben zij dankzij Ik Bouw Betaalbaar In Almere (IBBA) hun eigen 'paleis in Poort' gerealiseerd. Zaterdag 12 maart zetten bewoners van het Homeruskwartier in Almere's nieuwste stadsdeel hun huizen open voor belangstellenden. Ze laten zien hoe je met een bescheiden inkomen een prachtig huis kunt neerzetten.

Het laten bouwen van een eigen huis blijkt niet voorbehouden aan de hogere inkomens. Via het IBBA-programma is het al voor mensen met een inkomen vanaf 20.000 euro mogelijk om een eengezinswoning naar eigen smaak te laten bouwen. Het principe van het IBBA-programma komt er in het kort op neer dat de deelnemers een kavel kopen, er een woning op laten bouwen en deze via een innovatieve hypotheekconstructie afbetalen naar draagkracht. In het geval van de Polluxstraat komen de totale kosten van de woningen op circa 185.000 euro. Dat is inclusief álle kosten, zoals bouwrente, financieringskosten en bouwbegeleider. De eigenaar betaalt het deel van de hypotheek dat hij kan betalen op basis van zijn inkomen. Zo kan het zijn dat de koper een hypotheek van 140.000 euroafsluit en de vof IBBA (gemeente en woningstichting Lieve de Key) de overige 45.000 euro voor haar rekening neemt. Als het inkomen stijgt, moet de huiseigenaar extra aflossen. De maandlasten stijgen dus mee met het inkomen.

 

De woning van Geert Hein van der Neut kenmerkt zich door de royale leefkeuken en de chique trap centraal in de huiskamer. (Foto: Friedländer)

Eigen smaak

Tijdens een rondleiding door drie woningen aan de Polluxstraat wordt al snel duidelijk waarom de bewoners zo enthousiast zijn. 'Dit huis heb ik naar eigen smaak kunnen aanpassen. Het basisidee komt uit een een catalogus. Dat was het uitgangspunt. Maar ik wilde een hoger plafond, ramen tot aan de grond in de keuken, een apart toilet boven en een open trap in de huiskamer. Die wensen konden allemaal binnen het budget worden gerealiseerd', zegt Astrid Buddelmeijer.

Buurman Geert Hein van der Neut kocht een kavel met dezelfde oppervlakte, maar heeft een totaal ander huis. Zijn woning kenmerkt zich door de royale leefkeuken en de chique trap, die midden in de huiskamer staat. Waar zijn buurvrouw een zolderetage heeft, koos hij voor een verdieping minder, maar een luxere keuken en stalen buitenafwerking. Dit alles wist hij te realiseren door slim te schuiven binnen het bestaande budget.

Om de hoek woont Naomi Daalmeijer. Zij woont alleen en koos voor een klassieke indeling. Naomi is starter op de woningmarkt. Bij haar ouders had ze een zolderkamer met in haar ogen irritante schuine delen. Haar nieuwe huis in Almere Poort is bewust recht gebouwd, waarmee ze de oppervlakte optimaal benut. De kroon op haar werk is de walk-in closet (kamer met kledingkasten) en de fraai afgewerkte badkamer met een royaal hoekbad, twee wastafels en een aparte douche. Niet slecht voor een starter met een bescheiden inkomen.

Gerard van Evert, directeur IBBA, bekijkt de glunderende Naomi met gepaste trots. Het programma staat als een huis en de bewoners zijn tevreden. Van Evert legt uit waarom mensen met een bescheiden inkomen deze kans moeten pakken. 'In dit programma tellen twee dingen: risico's eruit, garanties erin. Wanneer je via IBBA een huis koopt loop je geen financieel risico. Het wordt niet duurder dan afgesproken en de afbouw en afwerking zijn gegarandeerd. Daar hebben we keiharde afspraken met de bouwers over gemaakt. Als je aanpassingen wil, dan kan dat, maar wel binnen het budget. Duurder mag het dus gewoon niet worden. Deze mensen hebben namelijk geen zak met geld over. Houden de bouwers zich daar niet aan, dan doen ze de volgende ronde niet meer mee.'

Bouwbegeleider

De koper wordt wel verplicht een bouwbegeleider in de arm te nemen. 'Om het echt een feestje te kunnen laten zijn, heb je iemand nodig die de lastige klussen voor je doet. Een bouwbegeleider bewaakt het proces en ziet er op toe dat bouwers hun afspraken nakomen. Hij is onafhankelijk en in dienst van de koper', aldus Van Evert. De bouwbegeleider wordt betaald door de koper. Deze kosten passen binnen het totale budget, omdat andere dure schakels, zoals de projectontwikkelaars, uit het proces gehaald zijn. Van Evert: 'Allemaal goede mensen, maar ook zij moeten hun boterham verdienen.'

Wie wil aansluiten bij de Open Huizenroute kan zich zaterdag 12 maart tussen 11.30 en 14.00 uur bij de witte tenten aan de Marsstraat in het Homeruskwartier melden. Zie voor meer informatie:http://www.ikbouwbetaalbaar.nl/

ALMERE  Grenzen van IbbA verlegd

De gemeente Almere heeft besloten de grenzen van de succesvolle regeling ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ (IbbA) op te hogen. Deze uitbreiding - onder de noemer IbbA Plus - betekent dat ook mensen met een inkomen tot 45.000 euro hun eigen huis kunnen bouwen. Wethouder Adri Duivesteijn is enthousiast over het besluit: “We hebben er in 2006 principieel voor gekozen het eerste recht op bouwgrond bij de bewoners zélf te leggen. We zijn nu vier jaar verder, en het palet met mogelijkheden wordt nog altijd verder uitgebreid. IbbA Plus is opnieuw een waardevolle aanvulling; het biedt nog meer mensen de kans hun eigen woning te realiseren.”Door de uitbreiding van de bestaande IbbA-regeling - een regeling bedoeld om particulier opdrachtgeverschap bereikbaar te maken voor mensen met een inkomen tot modaal - kunnen nu ook mensen met een hoger inkomen gebruik maken van deze regeling. Lag de inkomensgrens voorheen op €36.500, nu kunnen mensen met een bruto jaarinkomen van maximaal €45.000 een eigen woning bouwen, waarvan de totale stichtingskosten €240.000 bedragen. Naast het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap voor deze inkomensgroep, heeft de uitbreiding van de IbbA-regeling ook tot doel om een verdere impuls te geven aan de bouw en kavelverkoop in Almere. Duivesteijn: “Particulier opdrachtgeverschap vertegenwoordigt een steeds groter deel van onze bouwstroom, zeker nu - als gevolg van de crisis - veel grootschalige bouwprojecten komen stil te liggen. Door de mogelijkheden voor eigenbouwers verder te verruimen, dragen we tegelijkertijd bij aan een verhoging van de woningbouwproductie.”IbbADe IbbA-regeling is een initiatief van de gemeente Almere en Woonstichting De Key. Het is een unieke mogelijkheid die ervoor zorgt dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen de 20.000 en 36.500 euro onder gunstige voorwaarden een eigen huis kunnen bouwen. Deelnemers die aan de voorwaarden voldoen, betalen alleen dat deel van de waarde van de woning dat zij in staat zijn zelf te financieren, het overige deel betaalt de VOF IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA). Op de lange duur moeten de kopers het verschil in prijs wel betalen, maar alleen als hun inkomen zodanig is gestegen dat dit mogelijk is of als zij het huis weer verkopen. De IbbA-kavels zijn vooraf bepaald, en liggen naast elkaar om maximaal te kunnen profiteren van de kostenreductie door samen te werken tijdens het bouwproces - bijvoorbeeld door samen te heien. Sinds de start van de regeling, in januari 2009, zijn al zo’n 150 IbbA-kavels verkocht. Duivesteijn: “We hebben pasgeleden de eerste paal van de eerste IbbA-woningen geslagen, samen met de toekomstige bewoners. Een enthousiaste groep mensen, die ongelooflijk veel kwaliteit voor hun geld krijgen. Iedere besteedbare euro, iedere vrije minuut wordt in de woning geïnvesteerd. De Almeerse praktijk toont aan dat, wanneer mensen het zelf voor het zeggen hebben, er mooiere, grotere en betere huizen aan de stad worden toegevoegd.” 

De gemeente Almere heeft besloten de grenzen van de succesvolle regeling ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ (IbbA) op te hogen. Deze uitbreiding - onder de noemer IbbA Plus - betekent dat ook mensen met een inkomen tot 45.000 euro hun eigen huis kunnen bouwen. Wethouder Adri Duivesteijn is enthousiast over het besluit: “We hebben er in 2006 principieel voor gekozen het eerste recht op bouwgrond bij de bewoners zélf te leggen. We zijn nu vier jaar verder, en het palet met mogelijkheden wordt nog altijd verder uitgebreid. IbbA Plus is opnieuw een waardevolle aanvulling; het biedt nog meer mensen de kans hun eigen woning te realiseren.”Door de uitbreiding van de bestaande IbbA-regeling - een regeling bedoeld om particulier opdrachtgeverschap bereikbaar te maken voor mensen met een inkomen tot modaal - kunnen nu ook mensen met een hoger inkomen gebruik maken van deze regeling. Lag de inkomensgrens voorheen op €36.500, nu kunnen mensen met een bruto jaarinkomen van maximaal €45.000 een eigen woning bouwen, waarvan de totale stichtingskosten €240.000 bedragen. Naast het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap voor deze inkomensgroep, heeft de uitbreiding van de IbbA-regeling ook tot doel om een verdere impuls te geven aan de bouw en kavelverkoop in Almere. Duivesteijn: “Particulier opdrachtgeverschap vertegenwoordigt een steeds groter deel van onze bouwstroom, zeker nu - als gevolg van de crisis - veel grootschalige bouwprojecten komen stil te liggen. Door de mogelijkheden voor eigenbouwers verder te verruimen, dragen we tegelijkertijd bij aan een verhoging van de woningbouwproductie.”IbbADe IbbA-regeling is een initiatief van de gemeente Almere en Woonstichting De Key. Het is een unieke mogelijkheid die ervoor zorgt dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen de 20.000 en 36.500 euro onder gunstige voorwaarden een eigen huis kunnen bouwen. Deelnemers die aan de voorwaarden voldoen, betalen alleen dat deel van de waarde van de woning dat zij in staat zijn zelf te financieren, het overige deel betaalt de VOF IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA). Op de lange duur moeten de kopers het verschil in prijs wel betalen, maar alleen als hun inkomen zodanig is gestegen dat dit mogelijk is of als zij het huis weer verkopen. De IbbA-kavels zijn vooraf bepaald, en liggen naast elkaar om maximaal te kunnen profiteren van de kostenreductie door samen te werken tijdens het bouwproces - bijvoorbeeld door samen te heien. Sinds de start van de regeling, in januari 2009, zijn al zo’n 150 IbbA-kavels verkocht. Duivesteijn: “We hebben pasgeleden de eerste paal van de eerste IbbA-woningen geslagen, samen met de toekomstige bewoners. Een enthousiaste groep mensen, die ongelooflijk veel kwaliteit voor hun geld krijgen. Iedere besteedbare euro, iedere vrije minuut wordt in de woning geïnvesteerd. De Almeerse praktijk toont aan dat, wanneer mensen het zelf voor het zeggen hebben, er mooiere, grotere en betere huizen aan de stad worden toegevoegd.” 
POSITIE HUIZENKOPERS IN OOST-NEDERLAND VERDER VERSTERKT

Enschede – De positie van mensen die in Oost-Nederland een huis willen kopen, is verder versterkt. Dat komt omdat Twente er in het nog jonge bouwadviesbureau USHI Kenniscentrum Bouwen BV in Enschede een nieuw bedrijf bij gekregen heeft dat met ingang van de maand april de formele bevoegdheid heeft om koophuizen te keuren. USHI BV bestaat sinds 2008 en begeleidt niet alleen in Twente bouwprojecten, maar ook elders in Overijssel en Gelderland en tot ver buiten Oost-Nederland, zoals in Almere.

Er zijn in Oost-Nederland nu twee bouwadviesbureaus die deze keuringen mogen doen. Door vooraf nauwkeurig vast te stellen hoe het met de kwaliteit van het koophuis is gesteld, kunnen ook meer betrouwbare vraagprijzen worden vastgesteld. De koper komt daardoor niet langer voor onaangename verrassingen te staan met soms ernstige financiële gevolgen. Dit is van groot belang voor de begroting en het budget van de koper, en voor de planning van een eventuele verbouwing. In sommige gevallen kunnen vraagprijzen na een AWK-keuring aanzienlijk dalen.In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat huizenkopers  een aanzienlijk sterkere onderhandelingspositie krijgen. De keuring geniet landelijke bekendheid onder de naam AWK; dat staat voor ‘Algemene Woning Keuring’. USHI zelf is afgelopen weken minutieus gecontroleerd door SKW Certificatie in Almere, de instantie die het AWK-predikaat toekent en dat zelf ook weer door een onafhankelijke raad wordt gecontroleerd. Overigens kunnen niet alleen particulieren maar ook – bijvoorbeeld – overheden, makelaars en woningbouwcorporaties een beroep doen op een bouwadviesbureau dat de AWK-bevoegdheid tot het keuren van huizen heeft. SKW Certificatie in Almere moet de adviesbureaus die het AWK-certificaat mogen toekennen, minstens elke twee jaar controleren. Daarmee wil men voorkomen dat adviesbureaus onbedoeld toch uiteenlopende uitleg aan de opgelegde keuringseisen gaan geven. Uniformiteit is een van de belangrijkste waarborgen in het AWK-certificaat.De AWK-certificaten zijn in 2002 in het leven geroepen door 21 grote gemeenten omdat er een groeiende behoefte is ontstaan aan een betrouwbaar pakket van objectieve normen en maatstaven waarmee de waarde van onroerend goed kan worden bepaald. Sinds de crisis op de financiële markten in 2008 begon is de behoefte aan een objectieve waardebepaling van onroerend goed sterker doorgegroeid dan aanvankelijk verwacht. Kopers zoeken zekerheid en willen garanties.

Nadere informatie bij: Mevrouw M.M.J. Brunninkhuis, USHI Kenniscentrum Bouwen BV –  0534 - 787090 De heer A. Pierik, USHI Kenniscentrum Bouwen BV – 06 - 57763899       

 

 

Ik bouw betaalbaar 

Op zaterdag 15 januari 2011 begint de volgende ronde van de verkoop van de IbbA-kavels met een infodag op het stadhuis in Almere. Hier vindt u dan weer alles over de regeling, de kavels en de bouwplannen. En kunt u in een persoonlijk gesprek met een IbbA-adviseur, bouwbegeleider of een bouwbedrijf rustig alles vragen en doorlopen wat voor u belangrijk is. 
De infodag begint om 10 uur en duurt tot 15 uur. De kavels waarvoor u zich vanaf 15 januari 2011 kunt inschrijven staan in de eerste week van januari op de site, evenals alle actuele informatie over de regeling en de inschrijvingprocedure. Het gaat om 40 kavels in Noorderplassen en 54 kavels in Homeruskwartier.

Biedt IbbA u misschien in het nieuwe jaar de mogelijkheid om een huis te bouwen helemaal naar uw eigen wensen? Een huis met drie verdiepingen en een tuin? Kom naar de infodag en laat u informeren. 

ALMERE  IBBA-3 van start
Er zijn per 1 december 2010 maar liefst 105 nieuwe IkbouwbetaalbaarinAlmere-kavels op de markt.
De kavels liggen in het Homeruskwartier in Almere Poort en in Noorderplassen West in Almere Stad. De prijs voor een kavel in het Homeruskwartier Oost is € 33.000,-. Een kavel in Noorderplassen West kost € 35.000,-. De regeling IbbA is voor uitsluitend voor huishoudens met een inkomen tussen de € 22.000,- en € 36.500,-.
IkbouwbetaalbaarinAlmere is een kans die u niet kunt laten liggen. Uw bruto jaarinkomen ligt tussen de 20.000 en 36.500 euro.
En u wilt heel graag een eigen huis bouwen. Een sprookje? In Almere kan iedereen een eigen huis bouwen.

Met een inkomen van 20.000 tot 36.500 euro per jaar bouwt u een eigen huis. Ieder huishouden met dit gezamenlijk inkomen komt in aanmerking voor de regeling IkbouwbetaalbaarinAlmere. De regeling is uniek in Nederland en biedt u de zekerheid dat u onder bijzonder gunstige condities uw ideale huis bouwt.
De Ik bouw betaalbaar in Almere regeling is mogelijk dankzij een samenwerkingsverband tussen Woonstichting De Key en de gemeente Almere en heeft als doel om ook mensen met minder financiële middelen in staat te stellen een eigen huis te bouwen. De regeling is een geweldige mogelijkheid die ervoor zorgt dat u onder gunstige voorwaarden een eigen huis bouwt voor een maximale totaalprijs van € 185.000,-.

Minimaal 52% van de totaalprijs
U betaalt alleen dat deel dat u in staat bent om zelf te financieren, op voorwaarde dat dit minimaal 52% van de maximale totaalprijs is. Het zelf te financieren percentage wordt bepaald door de hoogte van uw inkomen. Bij een hoger inkomen financiert u dus meer dan 52%. Het deel dat u niet kunt financieren betaalt de VOF IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA). Op de lange duur moet u het verschil in prijs wel betalen, maar alleen als uw inkomen zodanig is gestegen dat dit mogelijk is of als u uw huis weer verkoopt. Hierover maakt u afspraken met IbbA in een contract.

 

Succesvolle regeling IkbouwbetaalbaarinAlmere wordt uitgebreid

Bouw eigen huis mogelijk voor mensen met inkomen tot € 45.000,-

De gemeente Almere heeft besloten de grenzen van de succesvolle regeling ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ (IbbA) op te hogen. Deze uitbreiding - onder de noemer IbbA Plus - betekent dat ook mensen met een inkomen tot 45.000 euro hun eigen huis kunnen bouwen. Wethouder Adri Duivesteijn is enthousiast over het besluit: “We hebben er in 2006 principieel voor gekozen het eerste recht op bouwgrond bij de bewoners zélf te leggen. We zijn nu vier jaar verder, en het palet met mogelijkheden wordt nog altijd verder uitgebreid. IbbA Plus is opnieuw een waardevolle aanvulling; het biedt nog meer mensen de kans hun eigen woning te realiseren.”

Door de uitbreiding van de bestaande IbbA-regeling - een regeling bedoeld om particulier opdrachtgeverschap bereikbaar te maken voor mensen met een inkomen tot modaal - kunnen nu ook mensen met een hoger inkomen gebruik maken van deze regeling. Lag de inkomensgrens voorheen op €36.500, nu kunnen mensen met een bruto jaarinkomen van maximaal €45.000 een eigen woning bouwen, waarvan de totale stichtingskosten €240.000 bedragen. Naast het stimuleren van particulier opdrachtgeverschap voor deze inkomensgroep, heeft de uitbreiding van de IbbA-regeling ook tot doel om een verdere impuls te geven aan de bouw en kavelverkoop in Almere. Duivesteijn: “Particulier opdrachtgeverschap vertegenwoordigt een steeds groter deel van onze bouwstroom, zeker nu - als gevolg van de crisis - veel grootschalige bouwprojecten komen stil te liggen. Door de mogelijkheden voor eigenbouwers verder te verruimen, dragen we tegelijkertijd bij aan een verhoging van de woningbouwproductie.”

IbbA
De IbbA-regeling is een initiatief van de gemeente Almere en Woonstichting De Key. Het is een unieke mogelijkheid die ervoor zorgt dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen de 20.000 en 36.500 euro onder gunstige voorwaarden een eigen huis kunnen bouwen. Deelnemers die aan de voorwaarden voldoen, betalen alleen dat deel van de waarde van de woning dat zij in staat zijn zelf te financieren, het overige deel betaalt de VOF IkbouwbetaalbaarinAlmere (IbbA). Op de lange duur moeten de kopers het verschil in prijs wel betalen, maar alleen als hun inkomen zodanig is gestegen dat dit mogelijk is of als zij het huis weer verkopen.

De IbbA-kavels zijn vooraf bepaald, en liggen naast elkaar om maximaal te kunnen profiteren van de kostenreductie door samen te werken tijdens het bouwproces - bijvoorbeeld door samen te heien. Sinds de start van de regeling, in januari 2009, zijn al zo’n 150 IbbA-kavels verkocht. Duivesteijn: “We hebben pasgeleden de eerste paal van de eerste IbbA-woningen geslagen, samen met de toekomstige bewoners. Een enthousiaste groep mensen, die ongelooflijk veel kwaliteit voor hun geld krijgen. Iedere besteedbare euro, iedere vrije minuut wordt in de woning geïnvesteerd. De Almeerse praktijk toont aan dat, wanneer mensen het zelf voor het zeggen hebben, er mooiere, grotere en betere huizen aan de stad worden toegevoegd.”

 

Het nieuwe bouwen

 

In het onafhankelijke weekblad voor ambtenaren en bestuurders Binnenlands Bestuur stond 15 februari een achtergrondartikel over de stijgende aandacht van particulier opdrachtgeverschap in de bouw en wat dat voor consequenties heeft voor gemeenten. Almere heeft het voortouw genomen met de opening van de eerste kavelwinkel. Lees het artikel van Anka van Voorthuijsen hieronder:

Wie een huis wil bouwen in Almere gaat naar de gemeentelijke kavelwinkel om een stuk grond te kopen. Zes dagen per week geopend, en achter de balie staat hulpvaardig en klantvriendelijk personeel.
“Want,”zegt Marga Brunninkhuis van Stedelijk Wonen, het bureau dat Almere adviseert op het gebied van particulier opdrachtgeverschap, “iemand die bij jou voor 300.000 euro komt kopen kun je niet behandelen als een lastig type, dat is een hele goede klant die je met alle egards moet ontvangen. De klantvriendelijkheid van de meeste ambtenaren kan nog wel wat worden verbeterd.”

Almere is voorlopig nog de enige gemeente in Nederland met een winkel waar lapjes grond – in prijs variërend van 33.000 tot 400.000 euro – ‘in de schappen staan’. Maar het fenomeen kavelwinkel zal ongetwijfeld navolging krijgen. Want nadat het gros van de Nederlanders de laatste tientallen jaren braaf een koophuis uitzocht uit het aanbod van de makelaar, die op zijn beurt weer de woningen verkocht die door de projectontwikkelaar waren bedacht, willen Nederlanders graag zelf beslissen hoe hun koophuis eruit ziet.

Omdat een gemeente goed geld kan verdienen met de verkoop van grond en graag veel en tevreden inwoners heeft, brengen steeds meer gemeenten kavels op de markt voor bouwlustige burgers.

Almere loopt binnen Nederland voorop. Wethouder Adri Duivesteijn streeft ernaar dat dertig procent van de toekomstige woningvoorraad in eigen beheer wordt gebouwd. Onlangs werden honderden kavels te koop aangeboden in het toekomstige Homeruskwartier. Het liep storm. Maar in bijna elke gemeente staat het particulier opdrachtgeverschap hoog op de agenda. Marcel Kastein, directeur van De Regie, een bureau dat al sinds 1996 particulieren begeleidt bij het zelf bouwen, heeft projecten lopen “van Vlissingen tot Groningen en van Zuid-Limburg tot Noord-Holland”. Want bewoners hebben hulp nodig als ze ineens moeten overleggen met aannemers, projectontwikkelaars, architecten en de gemeente. “We zijn maar hobbyisten,” zegt een zelfbouwer uit het Brabantse Casteren, “en overdag moeten we naar ons werk en naar school. We kunnen een bureau dat onze belangen behartigt, goed gebruiken.” In Casteren werd dat BIEB (Bouwen In Eigen Beheer), dat net zoals De Regie, bij tientallen projecten betrokken is. Ook gemeenten roepen de hulp in van dergelijke bureaus. Want hoe pak je het aan als ineens “vijfhonderd particulieren aan je balie staan in plaats van vijf projectontwikkelaars,”omschrijft Jacqueline Tellinga, projectleider Homeruskwartier in Almere, het probleem dat ze op veel stadhuizen op zich af zien komen. “Je moet ervoor zorgen dat je als gemeente met één mond blijft praten, en je hebt echt meer en klantvriendelijke mensen nodig.” Er moeten per cluster verkoopbrochures komen, websites, de marketing moet goed in elkaar zitten, een handboek met alle adressen voor vergunningen, riolering enzovoorts is handig en het organiseren van ‘burencontactdagen’ of avondopenstellingen van een loket hoort erbij volgens alle gemeenten.

Referenties
“Je moet zelf bouwen ook goed faciliteren voor bewoners,” zegt Annette Reitsma, projectleider Vrije Kavels in de Utrechtse nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn. “Sommige particulieren hebben geen idee van wat ze te wachten staat. Die komen met een zelfgemaakte tekening aan, waarbij je zo ziet dat je je hoofd stoot als je de trap op loopt.” Om ervoor te zorgen dat het bouwproces soepel verloopt is het slim om particulieren een subsidie te verlenen voor de bouwbegeleiding. Dat laatste doet bijna elke gemeente. In Almere gaat het om tweeduizend euro, in Enschede en Utrecht is het maximaal 3500 euro. Bewoners kunnen kiezen uit een lijstje door de gemeente geselecteerde onafhankelijke begeleidingsbureaus.

Elke gemeente zorgt dat er een stedenbouwkundig plan ligt en stelt vervolgens randvoorwaarden aan de droomhuizen. Daarbij kan de gemeente behulpzaam zijn. In het Informatie Centrum Leidsche Rijn ligt een map waarin architecten op verzoek van de gemeente voorbeelden geven van wat ‘een bijzonder voorgevel element’ zou kunnen zijn, een voor bewoners nogal abstracte randvoorwaarde die de gemeente stelde bij het deelproject De Eiken. Architecten werken er graag aan mee: het blijkt dat ze er opdrachten voor het ontwerp van hele huizen aan over houden.
 
Met randvoorwaarden als ‘bouwen in hout’, waarbij de bouwers Broek in Waterland als referentie meekrijgen, of ‘bouwen in de geest van Berlage’ blijken in Leidsche Rijn afwisselende wijken te ontstaan, die toch duidelijk stedenbouwkundige samenhang vertonen. Om de toekomstige bewoners vervelende verrassingen te besparen is er voor elk kavelproject een besloten website ingericht, waarop ieder goedgekeurd voorlopig ontwerp wordt gepubliceerd. “Het is fijn om te weten wat je buren gaan bouwen,” aldus Reitsma.
 
Al doende leert ook de gemeente. Reitsma: “Bij één van de eerste projecten was een randvoorwaarde dat er minimaal drie meter afstand tussen huis en erfgrens moest zijn. De meeste mensen hebben dat opgepakt als de maximale afstand, veel woningen staan dicht op elkaar. Bij een volgend project hebben we een minimale afstand van vijf meter aangehouden.”
 
“Het grote voordeel van particulier opdrachtgeverschap is dat mensen achteraf heel erg tevreden zijn,” zegt Marga Brunninkhuis van Stedelijk Wonen. Dat geldt in het bijzonder voor Roombeek, de wijk die na de vuurwerkramp in Enschede werd opgebouwd en waar vijftig procent van de woningen in particulier opdrachtgeverschap ontstond. Roombeek is voor veel gemeenten een inspirerend voorbeeld en Brunninkhuis heeft de laatste jaren ‘waanzinnig veel’ rondleidingen gegeven aan ambtenaren uit het hele land. In Enschede had het zelfbouwen na de ramp een belangrijk helend en sociaal effect. Maar overal waar mensen zelf bouwen zijn ze trots op hun eigen woning, merkt Brunninkhuis. “Ze hebben er veel energie in gestoken en dat zorgt ervoor dat de binding groter is. Er zijn minder verhuisbewegingen.”
 
Buurtje
Dat effect is nog groter als er sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo), waarbij een groep mensen samen een aannemer kiest. Marcel Kastein: “Die hebben al zoveel overleg en vergaderingen van tevoren met elkaar, daar is al sociale samenhang voor er een steen is gemetseld. Dat is al een buurtje waar iedereen elkaar kent als de eerste verhuiswagen komt.”
 
Cpo maakt woningen bovendien betaalbaar. Het meest aansprekende voorbeeld staat in het Brabantse Casteren. Daar bouwde een groep jongeren in 2006 een aantal woningen die ‘sensationeel goedkoop’ waren, veertig procent goedkoper dan een bestaande starterswoning zou kosten. “Particulier opdrachtgeverschap,”merkt Kastein, “kan een goed middel zijn om lokale problemen als een gebrek aan betaalbare starterswoningen aan te pakken.” In de collectieve variant ontstaan nu her en der kleine buurtjes voor bijvoorbeeld musici (Hoogvliet), kunstenaars en zorgbehoevende senioren (Culemborg). Ook voor het herbestemmen van cultureel erfgoed lijkt particulier opdrachtgeverschap vaak een oplossing, merkt Kastein. “Voor een corporatie soms niet te financieren. Voor mensen die als groep precies weten wat ze willen goed te doen.”
 
Particulier opdrachtgeverschap kan een middel zijn om de hogere inkomens in je gemeente te houden, maar ook om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen. Almere werkt sinds kort samen met Woonstichting De Key onder het motto ‘ik bouw betaalbaar in Almere’. Een sociale koopregeling maakt het mogelijk voor mensen met een bruto jaarinkomen tussen de 20.000 en 36.500 euro per jaar, om een eigen huis te gaan bouwen. Bij deze sociale koopregeling betalen de gemeente Almere en De Key de kosten van de kavel en de helft van de bouwsom. Terugbetalen is pas aan de orde als de woning op een bepaald moment wordt verkocht. “Je eigen huis bouwen was lang iets voor mensen met geld,” zegt Jacqueline Tellinga van Almere. “Dan kreeg je van die gouden randjes aan een gemeente. In Almere willen we dat iedereen een eigen huis kan bouwen: alle inkomens, samenlevingsverbanden, wonen gecombineerd met economische activiteiten, we willen een antwoord zoeken op alle vragen die op ons afkomen.” Daar moet je dus in je stedenbouwkundig plan al rekening mee houden: “Als je economische activiteiten wilt stimuleren weet je dat die een verkeersaanzuigende werking zullen hebben. Die bedrijven/woningen moet je dan aan het begin van een wijk zetten.”
 
Kwaliteit
Stedelijk Wonen wordt in Enschede, Almere, Laren en andere gemeenten door de gemeente ingezet als scharnier tussen de particulier opdrachtgever, de gemeente, de aannemer en de architect. Veel gemeenten hebben – terecht – last van koudwatervrees, merkt Marga Brunninkhuis. “Gemeenten kunnen dit niet. Ze zijn bang dat ze cataloguswoningen krijgen en onaantrekkelijke wijkjes vol woningen met wolfseindjes. Maar dat kun je voorkomen door een goed stedenbouwkundig plan en randvoorwaarden.”
 
Haar ervaring is dat een wijk waarin particulieren zelf mogen bouwen, kwalitatief van hoger niveau is dan wat de gemiddelde projectontwikkelaar aflevert. Marga Brunninkhuis: “Particulieren die zelf gaan bouwen, willen kwaliteit. Die bouwen mooier en energiezuiniger dan een projectontwikkelaar. Die bouwt tweehonderd woningen tegelijk, en dat geeft schraalheid. De dakpannen, de stenen, de energieketel: die zijn zo goedkoop mogelijk ingekocht en moeten de garantiedatum overleven. Hoe het er na twintig jaar uitziet interesseert de gemiddelde projectontwikkelaar geen zier. Daarom zijn sommige buurten in Almere nu alweer slooprijp.” Zelfbouwers kiezen vaak voor een energiezuinige warmtepomp in plaats van de klassieke cv-ketel, merkt Marga Brunninkhuis: “Duurder in de aanschaf maar onderhoudsvriendelijk en energiezuinig in het gebruik.” Dat laatste interesseert een projectontwikkelaar niet. “Maar bewoners die zelf hun huis bouwen zijn trots, die willen dat het een mooie wijk wordt en blijft.”
 
De knop moet om bij de grondbedrijven, vindt Brunninkhuis. Tot voor kort ging het gewoon om ‘kassa!, kon niet schelen wat er op kwam’. Brunninkhuis: “Particulier opdrachtgeverschap is arbeidsintensiever. Als je vijftig verschillende bouwvergunningen af moet geven betekent dat rompslomp. Je levert als gemeente een stukje macht in. Maar het levert zo ongelofelijk veel op. Als mensen zelf bouwen heb je als gemeente vijftig jaar geen omkijken naar zo’n wijk. En de amusementswaarde is trouwens ook veel hoger, er lopen altijd mensen rond te kijken.”
 
Maar het vraagt flexibiliteit en inlevingsvermogen van ambtenaren. “Een particulier en een architect zijn geneigd om het randje van het bouwbesluit op te zoeken. Iedereen moet zich aan de regels houden maar je moet het als ambtenaar wel leuk vinden om mee te denken wat er mogelijk is en in één straat vijftig verschillende woningen te toetsen. Je bent niet alleen maar aan het toezicht houden en regels controleren.
 
Bron: Binnenlands Bestuur 15 februari 2008 

 

 



Terug